ВЪВЕДЕНИЕ

носеше

Наскоро бях на конференция, на която присъстваха оценители, инвеститори, заемодатели и държавни агенции и един от водещите каза: „Не смятаме, че оценяваната стойност е особено важна.“ Широката общественост и участниците в недвижимите имоти отдавна провеждат подобно настроение относно оценките.

Хората стигат до негативното си възприятие за търговията с оценки чрез лични срещи с доклади с лошо качество или медии. В подкрепа на общото схващане няколко организации публикуват проучвания, използвайки действителни данни.

На 12 юли 2012 г. Янлинг Майер от FNC публикува резултатите от анализ, за ​​да проучи как оценъчните оценки отговарят на условията на местния пазар. Проучването взема под внимание оценките за покупка-ипотека на еднофамилни къщи и апартаменти, завършени между януари и юни 2012 г. Броят на извадките за оценки не е посочен в публикацията, но вероятно е в хиляди въз основа на обема на транзакциите, обработени от FNC. Резултатите установяват, че „почти 25% са оценени над договора с 3,0% или повече. В комбинация с още 8-9%, оценени при по-нисък договор от 3% или повече, една трета от оценките за покупко-заем съдържат становище за пазарна стойност, различаващо се поне 3% по стойност от договорите. „В допълнение, цялостното заключение е„ цялостното разпределение на оценената стойност спрямо договорната цена показва значително пристрастие към оценките нагоре. “

Анализът на FNC разкрива, че 87,7% от оценените стойности са равни или по-високи от цените по договора. Това подкрепя други проучвания, за които сме чували, че са установили, че 90% -95% от оценените стойности са на договорна цена или по-висока. Очевидно е, че истинското разпределение, което не се влияе от договорната цена, би имало разделение 50%/50% над и под договорната цена.

ИЗСЛЕДВАНЕ НА ПЛАТИНОВИТЕ ДАННИ

През декември 2014 г. Бил Кинг публикува „Вариант на покупната цена и оценка при жилищни недвижими имоти.“ Г-н Кинг анализира два набора от данни. Първо, той намери подразделение, което имаше 21 жилища със същия модел на строител - квадратурата, броят на спалните и баните и т.н. бяха еднакви и домовете първоначално бяха продадени в рамките на 12-месечен период. Данните включват продажните цени за тези домове от 1993 до 2014 г. Г-н Кинг наблюдава ценови разлики от 0% до 15% през този период и стига до заключението, че отклонението от + 10% е подходящо, като всички фактори се поддържат еднакви.

Вторият набор от данни проучи 69 134 отчета за оценка, направени за транзакции за покупки в цялата страна от 4-то тримесечие на 2013 г. до средата на октомври 2014 г. Г-н Кинг обобщава резултатите си, както следва:

„При над 88% от оценките оценената стойност е равна или по-голяма от договорната покупна цена; в около 75% от случаите стойността на оценката не е съгласна с договорната продажна цена. И така, извън портата имаме поне 75% от случаите, в които има някаква грешка - или купувачът се е съгласил на договорна цена, която не е равна на стойност (ако приемем, че оценката е правилна), или оценяваната стойност не е равна на пазарната стойност (ако приемем, че договорът е правилен). "

УНИВЕРСИТЕТНО УЧИЛИЩЕ ЗА УПРАВЛЕНИЕ РАБОТНА ХАРТИЯ в ЙАЛ

През януари 1998 г. Дейвид Гелтнер и Уилям Гьотцман публикуват работен документ, озаглавен „Две десетилетия връщане на търговската собственост: Индекс NCREIF, използващ независими оценки.“ Основен акцент в статията беше разработването на индекс на регресия с повторни мерки (RMR), който би бил по-добър от NPI, публикуван от NCREIF. Страничен резултат от изследването обаче доведе до този извод:

„Процедурата RMR също позволява директна оценка на средната величина на случайния компонент на грешка в оценката на отделни имоти в базата данни NCREIF. Ние оценяваме тази стандартна грешка в оценката на индивидуалната собственост на между 6,5 и 14,5 от стойността на имота, най-вероятно около 10%. "

CRE FINANCE WORLD - ЗИМА 2012

К.С. Conway, MAI и Brian Olasov анализираха 3276 CMBS заеми, където недвижимият имот е бил продаден. Оценената стойност беше сравнена с брутните постъпления от всяка продажба (т.е. няма направени удръжки за комисионни от продажби и други разходи). В 2076 случая датата на продажбата и датата на оценяваната стойност са били в рамките на 12 месеца един от друг.

Като цяло проучването установи, че сумата на оценените стойности възлиза на 18,1 милиарда долара, а брутните приходи възлизат на 13,0 милиарда долара. Това показва силно пристрастие нагоре със средната оценена стойност 39% по-висока от продажната цена на базовия актив.

За подгрупата от 2 076 случая с дати на продажба и вальор в рамките на 12 месеца един от друг, 60% от оценките бяха в рамките на + 25% от продажната цена. Разглеждайки това от различна гледна точка, 40% от оценките не попадат в рамките на 25% от продажната цена. Това отклонение е разочароващо.

ИЗСЛЕДВАНЕ НА ЦИФРОВИЯ РИСК

В несъмнено най-изчерпателното проучване, правено някога, Digital Risk анализира 725 000 заеми на ръка. Средно 4 часа на заем те инвестираха над 3 милиона часа в този проект.

Те ангажираха няколко оценители на такси, за да оценят всеки имот и също така получиха AVM данни, налични. Оценителите на персонала наблюдават процеса и извършват прегледи на бюрото. Оценките бяха извършени през 2011 г. и всички бяха единични жилища.

Статистиката показва, че при 95% ниво на доверие (т.е. 2 стандартни отклонения), оценените стойности имат диапазон от + 15%. Друга извадка от 200 000 заеми между 2010 и 2013 г., приключила 1 от 7 оценки, съдържа съществена грешка. Това беше определено като стойността на оценката е над 20% по-висока от истинската икономическа стойност.

На презентация на това проучване водещият завърши, като каза: „Текущата методология за оценка не е достатъчно точна/надеждна за проблемите на клиента. Въпросът е системен. “

ДОБРИЯТ ОПИТ НА MANN’S DILIGENCE

От 1992 г. съм част от над 40 проекта за надлежна проверка/сливане и придобиване. Проектите са били от брега до крайбрежието и включват портфейлни оценки в диапазона от 100 милиона до 7 милиарда долара. Имотите включват както търговски, така и жилищни сгради.

За всички проекти оценките бяха оценени като надценени от 17% до 22%. Във всички случаи основният компонент на средната грешка беше лош доклад за оценка. Малка част от разликата може да се отдаде на времето между оценката и проекта за надлежна проверка.

Моето проследяване на данни търсеше значителни разлики между типовете имоти, географското местоположение и малката спрямо националната фирма, извършваща оценката. Не се забелязват значителни разлики за нито един от тези фактори.

ПИСМАТА НА ЕВГЕН ПАСИМОВСКИ, МАЙ

Г-н Pasymowski има пет статии, достъпни за изтегляне на неговия уебсайт www.RealStat.com. Две статии, най-подходящи за тази дискусия, са „Иконометрични решения за оценка на недвижими имоти“ и „Как да дискредитираме повечето оценки на недвижими имоти в една минута“. Последното заглавие със сигурност ще привлече вниманието ви.

Вместо да повторим аргументите му, ще представим някои от неговите заключения и твърдения по-долу.

„За съжаление, в повечето случаи оценителите на недвижими имоти правят субективни, анекдотични, произволни и ненаучни„ корекции “на сравними данни за пазарните продажби без обективна пазарна подкрепа.“

„Регресионният анализ е по-добър по отношение на избора на сравними данни за продажбите. „Традиционните“ методи съдържат голям потенциал за пристрастие към данните, тъй като оценителят често се ангажира със силно съмнителната практика на „извличане на данни“, като избира сравними продажби, за да подкрепи предварително измислено заключение за стойността. За разлика от това, регресията разчита на непредубеден случаен подбор на сравними продажби. "

„Ако оценителите на такси използват технологията AVM, това може да е техен приятел. Ако пренебрегнат AVM технологията, услугите им за оценка ще остареят. “

РЕЗЮМЕ НА ИЗСЛЕДВАНИЯТА

Заключенията, получени по-горе, дават някои последователни наблюдения:

  1. Оценените стойности в най-добрия случай са точни до диапазон от + 10% до 15%, като едно проучване предполага, че е до 25%;
  2. Продажните цени имат минимален отклонение от + 10%;
  3. Както търговските, така и жилищните оценки имат силни тенденции към покачване, вариращи от около 20% до 40%;
  4. Оценките на жилища удрят или надвишават договорната цена от 88% до 95% от времето (по този начин индустрията иска от клиентите да платят „обичайна и разумна такса“ за отговор, който клиентът вече е получил безплатно!).

Индивидуалните проучвания винаги приемат критика за това, което НЕ са считали, т.е.този е бил местен, този е бил само жилищен, този е сравнявал цената с цената или цената със стойността или стойността на стойността или каквото и да било! Добрата част за информацията по-горе е, че тя е от брега до крайбрежието, обхваща както търговски, така и жилищни, анализира общо над 30 години данни, разглежда въпросите за цената и стойността по всички различни начини и т.н. Най-не можещите да кажат, но доказателствата са огромни и убедителни. Математически, заключението е да се спре текущата индустрия за оценка и да се започне отначало.

ГОЛАТА ИСТИНА ЗА ОЦЕНКИ И ОТЧЕТИ ОЦЕНКИ

99% от жилищните оценки нямат подкрепа за корекции. Корекциите се поддържат само от корекции на връстници и поведението на връстници е допринасящ фактор за балонния ефект в началото на 2000-те. Много рецензенти също принуждават оценителите да използват корекции от партньори и да изключват корекции на пазарни наблюдения, като по този начин засилват манталитета на стадото, а не независимо мислене. Под заплаха от премахване на оценителя (принуда) оценителят се поддава на натиск от страна на партньори (тормоз) и оценките започват да преследват цените, а не стойностите.

95% + от търговските оценки нямат поддръжка за корекции. Същите въпроси, споменати по-горе, се отнасят и за търговските оценки. Дори когато е налице доказателство, няма място за придвижване извън границите, зададени от връстници, независимо от нюансите на собствеността и стойността.

Много оценители се примиряват със средно ниво само с 3-6 продажби, когато в повечето случаи има 10 пъти повече от СЪОТВЕТНИ точки от данни, които трябва да бъдат измерени и взети предвид. И така, наистина ли оценителите са толкова вълшебно талантливи? Или вътрешното налягане диктува как сравнителните решетки се зареждат и регулират? Дори ако оценителите са толкова добри, защо тогава закръгляме резултатите си. Или сме толкова добри, или не толкова добри. Отново натиск от страна на партньори, който се застъпва и налага от USPAP.

Много оценители не проверяват продажбите. Много превози не са на разположение за проверка, докато много от тях са. Оценителите са разочаровани от нивото на недоверие и неотзивчивост на пазарните участници. Но недвижимата собственост е инвестиция с ниво на поверителност, която е предназначена, така че процесът на проверка може или не може да се окаже ценен. Повечето продажби от типична MLS система са доста точни, някои не. Но има математически решения на тези проблеми, които могат да изчистят отклоненията и да съдържат основните ценни елементи. Въртим ли колелата си в потвърждение след потвърждение? Може би в някои предназначения. При някои употреби може да е необходима проверка. Като например директни покупки, свързани с държавата, при които евентуално данните за големи купувачи се включват в анализа. В този случай клиентите обикновено изискват проверка на участниците и оценителите на тези отчети са склонни да предоставят тази услуга срещу пропорционално по-голяма такса за времето, необходимо за сортиране и пречистване на набора от данни.

Много оценители не измерват подобренията на предмета. Къде беше получена информацията за предметния имот? Може да е добре да имате няколко кръстосани проверки, при което обучаващият физически измерва и надзорният оценител потвърждава с Google или STDB. Но трябва да се попита собственикът, да се проучат публичните записи и всички да се комбинират, за да се осигурят прочетените източници и кръстосани проверки, за да се обяснят използваните данни и как са прецизирани. Лошото време, разговори при посещението на обекта, неравен терен, озеленяване, претрупване около конструкцията, могат да причинят външни физически препятствия, невъзможни за точно измерване на голяма конструкция. Пресичането и прецизирането на данните за обекта е наложително и наскоро няколко налични метода премахнаха оправданието.

Като цяло, по-голямата част от търговските оценки и почти всички жилищни оценки съдържат неподдържани предположения, непроверени данни и пристрастни (към нагоре) стойности. Никой не може да обвинява обществеността, че не вярва в индустрията, когато повечето от произведеното от нея не е отдалечено надеждно. Общественото доверие отдавна се нарушава от предубедени лица.

ОТ ТЪРГОВИЯТА ДО ПРОФЕСИЯ

Оценителите са били добре индоктринирани да останат търговци, а не да се развиват от сегашните минимални стандарти (говорим с индустрията, а не с физически лица във всички случаи), разчитайки на репутацията на специални умения в тази мистична инвестиционна математика. Когато в действителност рисковата индустрия осигурява през последните 100 години много по-добри, точни и печеливши резултати в застраховките, инвестиционните резултати и в развитието на бизнеса и публичния сектор; основното доказателство за този ръст на нашата търговия далеч от общественото доверие е липсата на посредническа работа, поискана от оценители в съдебни дела. Оценителите се възприемат от обществеността в съдебните дела като експертни свидетели (наети оръжия), които да влязат и да аргументират различни и полезни резултати за едната страна на съдебната битка. Оценители, ако сме това, което казваме, че сме, изглежда ще бъде най-платено за услугата за посредничество в съдебна битка, ако те наистина имат доверие от обществеността в това отношение. С неотдавнашния провал на жилищата имаше много малко случаи, уредени чрез медиация, при които оценител беше помолен да председателства. Но сега има хиляди селища, където десетки оценители са изведени, за да дадат показания по едно дело и всички спорят какво е СТОЙНОСТ.

Професията на застрахователния актюер вижда точно обратното отношение поради своята способност на математика и риск и неограничен страх да каже истината. Актюерите все още получават компенсации, дори ако бъде доказано, че са грешни от бъдещи непредсказуеми събития. Не е да се каже, че оценителите трябва да поемат персона на яйце, която актюерите са склонни да проектират, но трябва да има фактор за грижа за клиента, който позволява съвременната математика с разбиране; вместо да продаваме на клиента, че можем да постигнем желани резултати и математиката ни е по-добра. Време е да свалите магическите одежди и да започнете да демонстрирате, обяснявате и защитавате с математика от поне 20-ти век и източници на данни от новия 21-ви век; това, което пазарът предоставя като доказателство. Ако пазарните доказателства са слаби, това трябва да бъде доказано. Ако има сериозни доказателства, това също трябва да бъде доказано.

Синоптиците не могат да предскажат климата, но обществеността се доверява на 30-секунден метеорологичен доклад ежедневно въз основа на прогнозни анализи. Математиката не е предоставена, защото обществеността се доверява на водещия. Зад прогнозата за времето стои анализ, който помага на военноморските сили, търговците на мореплавателите, строителството, селското стопанство и производителите да вземат решения за трилиони долари всяка година само в американската икономика.

В повечето случаи на оценителите се вярва по-малко от дневната прогноза за времето. Ето защо процесите на преразглеждане са затруднени, а не конструктивни и съдебните дела са спорни, а не решителни, както е при мнението на съдебния лекар. Но вместо това се избиваме един друг от съществуването. Твърденията, че никой от нас не е коректен или че ако е неправилен; изгонването е единственото решение за несъгласие е абсурдно. Приличаме на раци, които пречат на разчленяването един на друг (не че краката няма да пораснат отново), но безкрайното страдание не е необходимо. Трябва да докажем на общественото доверие, че знаем какво правим и как в ДРУГИ допирателни изследвания и финансови арени тези методи са работили и еволюирали.

В идеалния случай точка за данни за стойността може да има най-малко важни или показателни аспекти на стойност, цена, устойчиви наеми, информация за транспортиране, съотношения на земя и сграда, киселинни тестове на устойчиви наеми към данни за разходи и пренос и т.н. Тези аспекти са регресирани правилно ( не единствено, което се преподава в момента) по добре развит многовариатен начин с доказателствени тестове за годност, значимост и корелация. Необходимо е отличително име за хората, които използват по-висока математика и методи за развиване на ценности.

Но бъдещата професия не може да има един набор от стандарти или продукти, които да се прилагат за всички клиенти. Черният модел T Ford като единствената опция е неприемлив. Трябва да предоставим широка гама марки и модели с допълнителни аксесоари.

Прозрачността е ключова за бъдещето на оценката. Време е да направим това по-скоро наука, така че другите да могат да възпроизвеждат резултатите в разумни граници. Аргументът за изкуството ни проваля повече от 80 години.