Нейман Маркус в Хъдсън Ярдс (Гети)

лизинг

АКТУАЛИЗИРАНО на 16 август 2020 г., 14:50 ч .: Когато Neiman Marcus подписва договор за заемане на огромно пространство в търговския център на Hudson Yards, луксозният универсален магазин се ангажира с амбициозните 50 години там.

Шестнадесет месеца по-късно и с повече от 17 000 дни под наем, сблъсканият търговец на дребно си тръгна в края на миналия месец, затваряйки три други места в цялата страна по същото време, според исковете за несъстоятелност.

Нейман беше един от приблизително поне шестте големи търговци, които подадоха документи за глава 11 през май, последвани от още десетки в месеците след.

Това е зашеметяваща загуба за фирми, свързани с разработчиците, и Oxford Properties, които инвестираха много в довеждането на Neiman до техния мегапроект от 25 милиарда долара.

„Има първа фаза на лизинг в проект като този, при който [разработчиците] получават голямата котва и след това се опитват да привлекат други наематели, които са от същия вид Zeitgeist,“ Jacqueline Klinger, партньор в Shopping Center Group, който посредничи при сделката на Sweetgreen в Hudson Yards и Whole Foods под наем от другата страна на улицата.

С Neiman в центъра му, молът от висок клас в Hudson Yards се продаваше като център, където туристи и богати жители, живеещи в близките луксозни жилища, могат да идват да пазаруват или да се насладят на коктейли след работа. Беше проведено сложно стартово парти. Лиза Минели пя на тълпата - изпълнение на „Ню Йорк, Ню Йорк“.

Днес молът е затворен и всяко чувство на носталгия по миналото на града е затъмнено от екзистенциалния страх. Какво е Ню Йорк вече? Midtown е празен. Магазините са затворени. Отличителните черти на града - туристи, шум, активност - са потъмнели.

За някои това е нещо добро. Но в затруднения сектор на дребно пандемията ускори низходящите тенденции, които се променят от години, принуждавайки натоварените с дългове наемодатели да преосмислят своите пространства и то бързо. Една фирма за данни на дребно, Coresight Research, изчислява, че пандемията може да доведе до затваряне на 25 000 магазина в цялата страна.

Водещите магазини се оформят като допълнителни щети: Някога считани за жизненоважен компонент на марката на магазина, много от тях затварят завинаги. От средата на март както McDonalds, така и Microsoft затвориха своите флагмани в Ню Йорк. На Пето авеню, където свободните луксозни магазини са затворени с дървени дъски, Валентино се бори да прекрати своя флагмански лизинг.

През юли Нейман Маркус се присъедини към техните редици.

„Клиентите са и ще продължат да пазаруват по различен начин, отколкото преди пандемията“, прогнозира вицепрезидентът на Нейман Маркус Амбър Сейкали, когато обяви новината за затварянето на магазина на компанията в Хъдсън Ярдс.

Свързаните компании отговориха, че е „жалко, че Нейман Маркус не успя да постигне успеха, който други търговци са открили в Хъдсън Ярдс“.

Спускане на флага

Водещите магазини винаги са били рискована игра: големите търговци на дребно влагат милиони долари в лизинги на места от висок клас като Пето авеню и Сохо, като разчитат на идеята, че известността е безценна.

В действителност много от тези места не правят много пари и струват много за поддръжка.

Свързани Стив Рос (Гети)

Още преди пандемията безброй търговци на дребно са били изправени пред изчисление дали стойността на забележимостта е достатъчна, за да оправдае разходите, особено след като все повече хора започват да пазаруват онлайн.

„Много от флагманите, те наистина са се хванали в тази концепция за по-голямо, е по-добре, а това всъщност не е така“, казва Робърт Бърк, главен изпълнителен директор на едноименния му брокер на дребно. „Макар че това можеше да е тенденцията, преди пет години, преди 10 години, преди 15 години, това не е това, което мотивира потребителя днес.“

Когато Нейман се съгласи да създаде магазин в Hudson Yards, базираната в Тексас компания вече имаше финансови проблеми. За да сключат сделка, Свързани и Оксфорд се съгласиха да покрият по-голямата част от разходите за изграждане на мястото от 190 000 квадратни фута, според източник, запознат с въпроса, и позволиха на търговеца да плати част от продажбите в замяна на наем.

"Те почти платиха за всичко с тази сделка", каза източникът.

Представители на Related и Oxford не отговориха на искания за коментар.

През второто тримесечие на 2019 г. дейността по лизинг на дребно в Манхатън спадна надолу след две години положителен импулс. Общата скорост през първото тримесечие тази година е спаднала с четири процента, като изскачащите прозорци и краткосрочните наеми доминират над новите флагмани - обхващайки близо 42 процента от сделките с облекло, според доклад на CBRE.

През второто тримесечие на 2020 г. на изток от 57-то до 72-ро от Медисън Авеню наскоро се наблюдава рекордно високо ниво от близо 33 процента наличност. Наличността на Пето авеню също е в ниските 20 процента, според моментните снимки на пазара от Cushman & Wakefield.

Особено за търговците на луксозни магазини изглежда, че стопаните на Пето авеню са се вкопали в собствения си гроб. Вместо да намалят наемите, за да избегнат свободни места, наемодателите съкращават проверки за редизайн на интериора, разходи за преместване и други разходи.

За сделката на Nike 650 Fifth Avenue SL Green Realty и Wharton Properties на Джеф Сътън предложиха да поемат договора за наем на Trump Tower на търговеца на спортни дрехи и да построят баскетболно игрище вътре в магазина, в допълнение към закупуването на Juicy Couture, Devon & Blakely и Godiva от техните договори за наем върху имота.

Докато наемодателите са спечелили 700 милиона долара от сделката в продължение на 15 години, много търговци на луксозни стоки са разглеждали Nike и други ежедневни тоалети като недостатък за репутацията на престижната улица.

„Това беше смесица“, каза Джоел Айзъкс, президент на Isaacs and Company, която е специализирана в посреднически сделки за луксозни търговци на дребно. „Имаше широк микс от марки, от лукс до бърз на Пето авеню само за няколко пресечки.“

Наемни войни на дребно

Дори магазините, които все още вярват във флагманите, имат труден път напред. След предизвиканото от пандемията затваряне на масови магазини в цялата страна, редица търговци се бориха да наемат.

Moinian Group - наемодател на магазина на НБА на Пето авеню - съди търговеца за липса на 1,8 милиона долара под наем и други плащания. В Сохо Тед Бейкър съди своите хазяи за това, че е връчил на луксозния търговец известие за излекуване, след като те не са могли да платят наем.

Дейвид Фирещайн, управляващ партньор на Shopping Center Group, прогнозира „голямо нулиране на пазара на наемите“, занапред. „Това е нещо, за което повечето наемодатели отричат“, добави той.

Neiman Marcus, вицепрезидент Amber Seikaly (LinkedIn)

Някои наематели са успели да отложат плащанията или да проведат други преговори със своите наемодатели, но изплащането може да бъде трудно, когато наемът в търговски центрове е високо над всички други в града.

На Таймс Скуеър наемните наеми са средно 1889 долара за квадратен метър, според доклад на REBNY миналата есен. Средният наем за Upper Fifth Avenue е 2838 долара, цифра, която намалява с пет процента на годишна база.

„Това е гвоздеят в ковчега за някои търговци на дребно“, каза Айзъкс за пандемията. „Мисля, че това, което видяхме на Пето авеню, е ескалация на наемите, които никога не са имали смисъл въз основа на продажбите, които търговците могат да произведат, и може би е имало стойност, приписвана на флагмана, но там имате марки, които правят продажби какъв е наемът им след една година. "

Някои марки са съдили своите наемодатели в опит да излязат от договора за наем или да пропуснат плащания за наем, като се позовават на неспособността си да водят бизнес както обикновено по време на пандемията.

„Мисля, че ще видим много съдебни спорове и виждаме съдебни спорове от гледна точка на невъзможност, невъзможност за изпълнение - много справедливи средства за защита, които се обсъждат сега“, каза Матю Семинара, адвокат от Mintz и Gold, който преди това работи вътрешно за Louis Vuitton.

Адвокатите са разделени относно това дали подобни аргументи ще се задържат в съда и досега няма достатъчно тествани дела в съда, за да се каже по един или друг начин.

Luise Barrack, партньор в Rosenberg & Estis, каза, че вярва, че тези аргументи са предимно безполезни: Имате договор за наем и сте останали с него. Но тя каза, че напускането на Нейман Маркус може да наклони скалата за наемателите в мола.

„Ако сключите договор за наем за търговия на дребно и предоставите в този договор, че в случай че вашият котва наемател - и вие можете да определите кои са те - напусне търговския център, тогава вие основно имате стратегия за излизане“, каза тя.

Въпреки спада, някои търговски центрове все още виждат сцепление.

През септември Abercrombie & Fitch отвори по-малък магазин Holister на Herald Square - където наемите са по-евтини от другите големи търговски обекти с приблизително 528 долара на квадратен фут - след затварянето на флагмана на Soho миналата година. Този ход се случи, след като финансовият директор на Abercrombie & Fitch Скот Липески нарече водещите магазини „забавяне на рентабилността“ на глобалната конференция на дребно на Goldman Sachs.

Канадската модна марка Aritzia също обяви през юли, че ще поеме бившето пространство на Dean и Deluca на 560 Broadway. Сразеният бакалин затвори своя флагман на мястото миналата година.

Въпреки че флагманите може да не играят същата роля като предишните години, Анет Хили, изпълнителен вицепрезидент на CBRE за търговия на дребно, каза, че много от тях участват дълго време. Като пример тя посочи Tiffany & Co., която обновява своето пространство на Пето авеню.

В Central Park Tower на Extell Development Nordstrom отвори своя водещ магазин през октомври. Пандемията е забавила търговеца да извърши окончателно плащане на вноска на мястото, но все още няма индикации, че магазинът може да се изтегли, според преглед на публичните заявки на Nordstrom.

„В момента всичко е толкова течно, но мисля, че с нулиране на наемите ще имате повишено търсене, след като хората имат известна яснота“, каза Хили.

Обратно към чертожната дъска

Още преди Neiman да направи официалното си излизане, Related и Oxford Properties вече бяха започнали да планират втори акт. Предупреждение за спойлер: това не е друг водещ магазин.

Разработчиците сега поставят пространството като офис на много нива, който се простира на 350 000 квадратни метра, и го рекламира в маркетингови материали като „Кампус за иновации“.
Това е скъпо предложение, което може да отнеме години, за да се изгради, но въпреки логистичните препятствия - и мълвата, че ерата на офиса е приключила - някои казват, че пивотът може да се изплати.

„Мисля, че пренастройването на това пространство може да е от полза за това имущество и това, което се случва в западната страна, по-добре от това, което е било там“, каза Карън Белантони, брокер на дребно в Newmark Knight Frank, отбелязвайки, че има няколко други големи универсални магазина в град, всички се конкурират за едни и същи клиенти.

Сузан Бакстър, консултант на дребно, който е работил с Related on Hudson Yards през 2015 г., също рекламира потенциала на сайта на Neiman, описвайки го като „огромно пространство, заемащо суперблок“, с високи тавани и гледки към кораба.

Главен изпълнителен директор на свързани компании Джеф Блау

Но в краткосрочен план загубата на котва наемател може да заплаши да дестабилизира договора за наем на други търговци на дребно в сградата, много от които може би вече обмислят предоговаряне или дори напускане на обекта поради пандемията.

И няколко се борят. Thomas TAKER Room TAK Room и Bouchon Bakery са затворени за постоянно поради пандемията. Brooks Brothers, която се намира на първия етаж на Hudson Yards, подаде молба за несъстоятелност през юли и оттогава е спасена от Authentic Brands Group и Simon Property Group. Banana Republic, дъщерно дружество на Gap, разположено на третия етаж на мола, видя, че компанията майка загуби 932 милиона долара през последното тримесечие.

Белантони, чиито клиенти са Kiehl’s, Aritzia и Rag & Bone, заяви, че все още не е чувала за масов ефект на пулсации. "Мисля, че е твърде рано да се каже", каза тя.

Но тя добави: „Всеки, чийто бизнес се бори, ще се свържете с наемодателя си. Това е просто състоянието на света в момента. "

Пишете на Саша Джоунс на [email protected] и Силвия Варнам О’Ригън на [email protected]

Корекции: В предишна версия на тази история се казва, че Лиза Минели изпя предаване на „Ню Йорк, Ню Йорк“ на Франк Синатра при откриването на търговския център „Хъдсън Ярдс“. Това неправилно характеризира произхода на песента. За първи път е изпълнена от Minnelli, а не от Sinatra. Също така, Coach затвори местоположението си на Madison Avenue; магазинът му на 685 Fifth Avenue остава отворен.