Резюме

Въведение

Изборът на местоположение е често дискутирана тема в градската икономика. Тези дискусии могат да имат нормативен или описателен характер. По този начин в литературата откриваме два подхода към анализа на градското местоположение. Първият набор от изследвания разглежда въпроса за оптималното местоположение, обусловено от даден набор от ограничения (Fujita 1989). Вторият набор от изследвания е посветен на обяснението на характера (стойността) на даден имот на дадено място. Въпросът за идентифицирането на факторите, които влияят върху стойностите на свойствата, е общ за двата подхода. Нашата дискусия ще разгледа основно проучванията на последната категория, като се фокусира върху връзката между стойностите на имотите и железопътните гари.

железопътните

В контекста на този документ, собственост означава имение, вариращо от свободно парче земя до площ, заета от всякакви сгради: жилищни, търговски, индустриални и т.н. (Brigham 1965). Няколко изследвания се опитаха да адресират дискусиите относно стойността на имотите. Съществува общ консенсус сред повечето автори при категоризирането на факторите, влияещи върху ценностите на имотите, като физически, екологични и фактори за достъпност (Fujita 1989; Bowes and Ihlanfeldt 2001). Някои автори обаче включват исторически фактори и модели на използване на земята в своя анализ (Brigham 1965). Във всяка от тези категории могат да бъдат идентифицирани множество подробни списъци с характеристики. Що се отнася до значимостта на факторите за анализа, подробният списък може да се различава от едно място до друго и по този начин от проучване до проучване.

Достъпността, осигурена от различните видове транспорт и по-специално железопътния транспорт, като фактор, влияещ върху стойността на имота, също е обърнала известно внимание в литературата. Най-често срещаният начин за справяне с железопътната достъпност е чрез включване на фактора близост в анализа. Тази статия обсъжда резултатите от проучвания, които разглеждат ефекта на железопътните гари върху стойността на имотите. Докладът има две части, качествен преглед и количествен анализ. Първата част от изследванията на хартия изследва ефекта от близостта на железопътната гара върху стойността на имота. Във втората част се прилага мета аналитичен анализ, за ​​да се обяснят систематично разликите в констатациите за въздействието на близостта на железопътната гара върху стойността на имотите в рамките на проучвания. По този начин в следващите раздели ние обсъждаме теоретичната основа на изследванията, като представяме и сравняваме емпиричните резултати от различните проведени изследвания. В допълнение към прегледа на проучванията, проведени в района, ние правим количествен анализ на резултатите от проучванията, използвайки мета-анализ, за ​​да обясним разликите в резултатите.

Преглед на литературата: Теории и открития

Повечето теории за стойността на земята се коренят в работата на Фон Тюнен (1863), който се опитва да обясни вариациите в стойностите на земеделските земи. Според Фон Тюнен достъпността до пазара обяснява разликата в стойността на земеделските земи за земеделски земи с подобно плодородие. В последващи проучвания икономисти като Алонсо и Мут усъвършенстват тази линия на разсъждения в анализ на офертата (Alonso 1964; Muth 1969). Основната идея на модела за отдаване под наем е, че всеки агент е готов да плати определена сума пари, в зависимост от местоположението на земята. Това води до градиент на наема, който намалява с отдалечаването от централния бизнес район (CBD) за сайтове, които дават еднаква полезност. По този начин, досега в анализите, доминиращият фактор, обясняващ разликата между стойностите на земята (собствеността), е достъпността, измерена чрез разстоянието до CBD и свързаните с това транспортни разходи. Предполага се, че са дадени физическите характеристики на земята (плодородието в случая на Thünen).

По този начин основната теория за цените на недвижимите имоти може да бъде изложена, както следва: тъй като дадено място става по-привлекателно, поради определени характеристики търсенето се увеличава и по този начин процесът на наддаване тласка цените нагоре. В повечето случаи CBD са центровете на много дейности. Следователно близостта до CBD се счита за привлекателно качество, което увеличава цените на имотите. Инвестициите в транспортна инфраструктура обаче намаляват до известна степен това търсене на CBD (Fejarang 1994), като привличат домакинства да се установят около гарите. Имотите в близост до инвестиционния район (железопътни гари) се радват на ползи от времето за транспорт и спестяване на разходи в резултат на инвестицията. Може да се очаква, че кривата на цената ще има отрицателен наклон; когато се отдалечим от гарата, цените намаляват.

Въвеждането на хедонистичната методология за ценообразуване (Rosen 1974) доведе до по-лесен начин за приписване на въздействието върху стойността на имота на характеристики, включващи свойствата. По този начин наблюдаваме интегрирането на физическите, достъпните и екологичните характеристики на свойствата в модели, опитващи се да обяснят разликата в стойностите на свойствата. Достъпността остава важна характеристика за градските имоти. По-ранните опити за отчитане на разходите за транспорт обаче бяха тесни. Правени са опити да се въведе по-широка концепция за достъпност, която да включва всички характеристики, които допринасят за потенциала на възможностите на дадено място за взаимодействие (Hansen 1959; Martellato et al. 1998). Въпреки че е налице изчерпателна дефиниция на понятието достъпност, в практическите приложения липсата на данни и подходящи техники за измерване обикновено предполагат, че се използват прости мерки. По този начин в литературата виждаме фокус само върху някои фактори, особено взаимодействието, ориентирано към CBD, свързано със заетостта и пазаруването. В повечето проучвания на стойността на имота в модела липсват другите цели на пътуването.

Основният акцент в настоящия документ е анализът на въздействието на железопътната достъпност, както се дължи на близостта до железопътните гари. Важно е обаче да се осъзнае, че достъпността може да бъде осигурена и от други видове транспорт. Както подчерта Voith (1993), достъпността по магистрали е важен конкурент на железопътната достъпност. „Наличието на други съоръжения, които увеличават достъпността като магистрали, канализационни услуги и други съоръжения, влияят по същия начин върху зоната на въздействие.“ Ползите от тези съоръжения и услуги също се изчисляват в стойности на градските имоти (Damm et al. 1980). По този начин, за да се открои ефектът от железопътната достъпност, трябва да се включат и други конкурентни режими на достъпност.

Мотивациите за изследванията върху въздействието на железопътната достъпност са разнообразни. По-голямата част от литературата за железопътния транспорт се фокусира върху нея като възможно решение за нарастващите задръствания, породени от автомобилния трафик и разрастването на градовете. Очаква се железопътните инвестиции да подкрепят по-компактна градска структура и следователно обслужват целите на градоустройството (Goldberg 1981). Освен причините да се докаже, че железопътните инвестиции водят до компактна урбанизация, повечето проучвания в района са проведени, за да предоставят доказателства за прилагането на схеми за улавяне на стойност за финансиране на железопътни инвестиции (Cervero и Susantono 1999). Това се основава на твърдението, че стойността на близостта до точките за достъпност се капитализира върху стойността на свойствата около тези станции.

Второ, жп гарите влияят по различен начин на жилищните и търговските имоти. Повечето проучвания третират ефекта на железниците върху различните типове имоти поотделно. Това ни позволява по някакъв начин да обясним разликата на железопътните ефекти върху различните типове имоти. Като цяло е показано, че въздействието на железопътните гари е по-голямо на кратко разстояние от гарите върху търговските имоти в сравнение с жилищните. По-голямата част от емпиричната литература за стойността на имотите се фокусира върху жилищни имоти, а не върху търговски имоти. Като цяло се твърди, че обхватът на зоната на въздействие на железопътните гари е по-голям за жилищните имоти, докато въздействието на железопътна гара върху търговските имоти е ограничено до непосредствено прилежащите зони. Освен това има твърдения, че железопътните гари имат по-голям ефект върху търговските, отколкото върху жилищните имоти (Weinstein and Clower 1999; Cervero и Duncan 2001). Това откритие е в съответствие с твърдението, че железопътните гари - като фокусни точки за събиране - привличат търговски дейности, които увеличават стойността на търговските имоти. Въпреки това, противно на това твърдение, Landis et al. (1995) определя отрицателен ефект върху стойностите на търговските имоти.

Мета-анализ на изследванията

В това проучване ние прилагаме модел на метарегресия. Размерът на ефекта от близостта до железопътната гара върху стойността на имота, открит от различните проучвания, са зависимите променливи, докато имплицитните или експлицитни характеристики на основните изследвания съставят зависимите променливи. Основно уравнение за метаанализ може да се даде, както следва (Florax et al. 2002).