17 януари 2017 г. Андрю

купих

17 януари 2017 г. Андрю

Майка ми винаги ми казваше, че съм домашен човек. Щях инстинктивно да се отдръпна, когато тя каза това. Какво знае тя?

„Тя просто се опитва да посади семена от мисъл в главата ми“, винаги си казвах. Просто нейните родителски инстинкти ме държаха наблизо и ме караха да се чувствам там, където принадлежах.

В известен смисъл тя беше права, че съм домашен човек. Прекарах гимназията отчаяно опитвайки се да се впиша и биейки се за това, че нямам установен приятелски кръг. Оставах по-често вкъщи, но бях твърде съсредоточен върху тийнейджърската си тревога, за да си позволя да оценявам или да се наслаждавам на нещата, от които искрено се интересувах.

Когато отидох в колеж, се пренапрегнах, за да компенсирам това, което смятах за загубено в гимназията. Потърсих хората около мен, които обичаха да купонясват, и ги направих свои приятели.

Първокурсникът ми в колежа беше подобен на предаването на президентската власт на шута. Нямах представа как да се справя с всички купони, но ми беше предоставен неограничен достъп до него. Това е опасна комбинация, не?

Имаше много извън контрол нощи, когато хора, които едва познавах, трябваше да се грижат за мен. По това време си мислех, че се вписвам.

„Това се случва в колежа“, бих си казал като оправдание за моите действия. Сред многото затъмняващи нощи вероятно ми дадоха житейски уроци от околните, които все още едва знаех.

В момента съм сигурен, че честните истини бяха разкрити. Не бях в нито едно състояние, за да ги помня за съжаление, така че те никога не останаха.

Завъртях се на зиггети в колежа и 20-те си години, редувайки се по пътя между върховете на отговорната зряла възраст и долините на нелепостта. Тези върхове и долини се уравновесяват; правата линия, която можеше да бъде изтеглена през тях, успя да създаде повече или по-малко почтено, балансирано и общоприето успешно съществуване.

За мен ранната зряла възраст беше като фондовата борса: тя винаги се покачва, но не е плавно.

Докато правех грешки и се учех от тях (в някои случаи години по-късно), започнах да получавам по-ясна представа за своите ценности и какво искам от живота. Дойдох да оценявам дейности, които не включват активиране/активиране или непрекъснато преследване на следващото епично социално приключение, като същевременно се притеснявам какво може да се случи на някое място, където не бях.

Тъй като стана по-ясно, че нещата, които ценя най-много, се концентрират върху присъствието, беше подходящо да започна да се фокусирам върху понятието „дом“. Майка ми трябва да е била на нещо.

Време е да спрете да изхвърляте пари под наем

Исках да се предефинирам и исках да го направя по начин, който изкрещя „Събрах си лайна!“ на всички, с които съм се пресичал. Затова реших да си купя къща.

Купуването на къща изглеждаше безпроблемен ход както за егото ми, така и за финансите ми. Със сигурност никой не ме предупреждаваше не купи къща. В края на краищата наемането е просто изхвърляне на пари, както обичайната мъдрост (въпреки че, както научих през годините, конвенционалната мъдрост е доста съмнителна в този случай).

Истината е, че притежаването на къща в моя случай се оказа доста значителна финансова грешка. Много от причините за това бяха самоналожени, като се има предвид лекото вземане на решения, които ме накараха да купя.

Процесът на закупуване на къща е сложен, особено когато преминавате през нея за първи път. Хвърлят се много технически жаргон и терминология, да не говорим за купчините документи, които трябва да бъдат подписани или парафирани.

Освен това имах екип от експерти, които ми помагаха в процеса. Може да се отложи и на тях. Горе-долу реших да огранича личната си отговорност да подписвам кога и къде ми беше казано. Експертите биха могли да се справят с усложненията.

За да бъдем честни, подписването на документи представляваше достатъчно предизвикателство през този етап от живота ми, защото бях махмурлук, докато ги подписвах.

Има много неща, които е гадно да се правят по време на махмурлук и подписването на документи е едно от тях. Но това не е нито тук, нито там. Ето три ключови грешки, които водят до загуба на доста пари в дома ми.

Грешка # 1: Пренебрегване на недостатъците на неблагоприятния заем

По времето, когато реших да си купя къща, плащах 600 долара на месец под наем, за да живея със съквартирант извън града. Ипотечното плащане в новия ми дом би било повече от двойно че. Поради това бях мотивиран да заключа възможно най-ниската месечна сума на плащане.

Структурата на кредита, която предлагаше най-ниската месечна сума на плащане, се оказа заем с десетгодишна лихва. Това по същество означаваше, че първите ми десет години плащания биха отишли ​​на 100% за изплащане на лихва.

С други думи, след десет години щях да платя точно 0% от основния баланс върху ипотеката. Няма значение, че ще плащам на банката над 350 хил. Долара лихви през целия живот на заема. И те наричат ​​това собственост на дома? Единствената собственост, която се случваше тук, беше собствеността на банката мен.

Тук е удар: когато трябва да започне да изплаща принципа на заема след първоначалния десетгодишен период, месечните ми плащания биха нараства с повече от 500 долара на месец!

Предположих, че има достатъчно време през първите десет години, за да се поправи ситуацията, затова обосновах решението да отида с лихвен заем. Бих могъл да рефинансирам в по-добър заем, който премахва недостатъка само за лихвите. Също така вероятно щях да повиша заплатата си, докато напредвах в кариерата си, което би компенсирало по-високи плащания в бъдеще (много погрешна логика сама по себе си, но това е изцяло за друг ден).

За да бъдем честни, повечето от сенчестите структури на заеми и хищнически практики на кредитиране, които вкарваха хората в такива заеми, бяха премахнати след финансовата криза. Но все още има някои обезпокоителни практики, които се случват и днес.

Грешка # 2: Неволно разглеждам дома си като инвестиция

Едно от най-широко прокламираните предимства на притежаването на дом е, че това е инвестиция. Абсолютно вярно е, че притежаването на недвижими имоти може да бъде мощен инструмент за изграждане на богатство. Но за да е така в крайна сметка е необходимо разумно разбиране на пазарните условия, рискове и ясна визия за бъдещето.

Когато си купих дома, липсваха ми всички фронтове. Първо и най-важно бях увлечен от идеята да стана собственик на дом. Сляпо вярвах, че домът ми е инвестиция без по-задълбочено разбиране на сложните фактори в играта.

Освен това предположих, че ще бъда в къщата щедро дълъг период от време (десетилетие или повече). Това беше малко неразумно, като се има предвид, че по това време бях млад и неженен. Вероятно е да настъпят големи промени в живота и те се случиха.

В резултат на това загубих над 20 000 долара, за да бъда собственик на дома (повече за това по-долу). Това със сигурност не е успешна инвестиция.

Една от причините, поради които загубих толкова много пари в дома си, беше невъзможността да държа под контрол емоциите си. След като се нанесох в къщата, веднага се почувствах лично привързан към нея. Исках да го направя мой, планирах да бъда там поне десетилетие и имах наличен капитал, с който да си поиграя. И, знаете ли, нещо нещо нещо инвестиция нещо нещо нещо.

Резултатът е, че платих за множество допълнения и ремонти на къщата, които не успях да възстановя, когато дойде време за продажба. Разбира се, добавките спомогнаха за препродажбата, но те не се доближиха до заплащане за себе си.

Включени допълнения и ремонти:

  • Изграждане на палуба на покрива с пристанище и гледка към града (6000 долара)
  • Преобразуване на съществуваща спалня и обща площ в главен апартамент, заедно с чисто нова баня и гардероб (18 000 долара)
  • Пълно преустройство на оригиналната баня на къщата ($ 8 000)

Всичко казано, добавките и ремонтите възлизат на над 30 000 долара. Знаех, че няма да видя пълна възвръщаемост на тези разходи при продажбата на къщата, но емоционалната привързаност и желанието да подобря дома си спечелиха. Когато дойде времето за продажба, това също направи процеса много по-труден от емоционална гледна точка.

Грешка # 3: Надценяване на собствения капитал на дома ми

Нетната стойност е общата стойност на активите, които притежавате минус вашите дългове/пасиви. Що се отнася до притежаването на дом, това е известно като собствен капитал. Обикновено се взема предвид собственият капитал на дома ви в общата нетна стойност, но има някои предупреждения, които трябва да се имат предвид, за да се гарантира, че той е точно изчислен.

Когато притежавах къщата си, изчислявах собствения капитал, като вземаше текущата прогнозна стойност и изваждах дължимото върху нея. По времето, когато пуснах къщата си на пазара, тя струваше 285 хил. Долара и дължах 250 хил. Долара по ипотеката. На хартия имах акции в къщата си на стойност 35 хиляди долара.

Реалният живот обаче не се живее на хартия. Недостатъкът при оценката на собствения капитал въз основа на прогнозната стойност на даден актив е, че няма гаранция, че някой действително ще плати тази сума за него.

Що се отнася до продажбата на недвижими имоти, може би пазарът ще бъде силен за продавачите и може да се заповяда още по-висока цена. От друга страна, това може да е пазарът на купувача. Това може да диктува по-ниска цена или нуждата от приемане на скъпи отстъпки, за да накара някой да хапе.

Пазарните условия са трудни за предвиждане и невъзможни за контрол. Пазарните условия по време на продажбата могат да окажат сериозно въздействие върху крайната линия. В допълнение към пазарните условия има допълнителни разходи, които трябва да се вземат предвид при продажбата, което ще изяде общата ви възвръщаемост. Те включват:

  • Всяка работа, която трябва да се свърши с подготовката за пускане на пазара на къщата за купувачи. Това включва боядисване, ремонти, козметични промени като нови подове и постановка.
  • Комисионна за агент (обикновено 6%)
  • Отстъпки, които купувачът може да договори като част от окончателната продажба (например помощ при затваряне на разходи или някакви нужди от ремонт, които могат да възникнат по време на проверката)

В крайна сметка продадох къщата такава, каквато е, за 275 000 долара. Никой не желаеше да предложи повече от това без скъпи отстъпки и имах много отзиви от купувачите, за да се чувствам в безопасност, стигайки до това заключение. Пазарът просто нямаше да ми позволи да управлявам приблизителната стойност от 285 000 долара за моя дом.

След като платих комисионната на моя агент (6% от $ 275 000 = $ 16 500) и изплатих остатъка по ипотеката си ($ 250 000), останах с $ 8 500 в джоба си ($ 275 000 - $ 16 500 - $ 250 000). Далеч под този дял от $ 35 000, аз глупаво вярвах, че е мой.

Като се има предвид, че като взех предвид скъпоструващите ремонти, загубих над 20 000 долара в дома си. Потопих 32 000 долара за ремонти, докато бях собственик, и си тръгна с печалба от 8 500 долара, когато продадох. За тези, които водят резултат у дома, това е загуба от $ 24 500.

Предишните собственици, които ми продадоха къщата? Оказва се, че са дължали красиви 27 000 долара по време на сетълмента, според архивите, които имам. Ние и двете загуби значителни пари, притежавайки тази къща.

Увеличете нагоре, минимизирайте надолу

Ставането на собственик на дом има много потенциални предимства. Все пак недостатъците трябва да бъдат разбрани и (когато е възможно) да се избягват. Изключително важно е да бъдете водени от добре информирано вземане на решения, а не от абстрактна идея, че купуването на къща е просто поредната стъпка нагоре по стълбата на успеха. Не купувайте къща само заради убеждението на клишето, че наемането хвърля пари. Мога да потвърдя факта, че не е така.

Има много грешки, които допуснах по време на пътуването си да притежавам дом. Като се има предвид как се развиха нещата в новата история, уверен съм, че много други са допуснали подобни грешки. Ключов компонент на кризата с ипотечните кредити бяха глупавите заеми, които хората не успяха да разберат или не искаха да разберат.

Допуснатите от мен грешки се оказаха много скъпи и компенсираха предимствата на притежаването. Ако реша да купя къща отново в бъдеще, със сигурност ще избегна скъпоструващите грешки, които направих за първи път.